二手房增值税怎么算及二手房增值税怎么算满两年

二手房增值税怎么算

二手房增值税是指在二手房交易过程中，根据房屋销售价格按照一定比例缴纳给国家的税费。二手房增值税怎么算呢？

需要了解二手房增值税的计算公式。根据国家税务总局发布的《营业税和增值税暂行条例》规定，二手房增值税的计算公式为：应纳税额=（销售额-购房成本）×5.6%。

销售额指的是二手房的成交价格，购房成本指的是购房时的房屋价款、税费和其他费用总和。需要注意的是，购房成本中不包括装修费用。

举个例子，如果一套二手房的成交价格为100万元，购房时的价款、税费和其他费用总和为80万元，那么该套二手房的增值税应为（100-80）×5.6%=1.12万元。

需要注意的是，二手房增值税的缴纳时间为房屋过户时，由买方向卖方支付。

二手房增值税怎么算满两年

根据国家税务总局的规定，如果二手房持有时间满两年，可以免征增值税。二手房增值税怎么算满两年呢？

需要明确的是，二手房持有时间的计算起点为购房合同签订日，终点为房屋过户日。如果持有时间不足两年，则按照上述公式计算应纳税额；如果持有时间超过两年，则可以免征增值税。

需要注意的是，二手房持有时间的计算是以自然日为单位，即从购房合同签订日到房屋过户日的日历天数。如果存在跨年、跨月等情况，需要按照实际天数计算。

举个例子，如果一套二手房的购房合同签订日为2018年1月1日，房屋过户日为2020年1月1日，那么该套二手房的持有时间为730天，超过了两年，可以免征增值税。

二手房增值税如何避税

对于二手房买家来说，如果想要避免或减少增值税的缴纳，有以下几种方法：

1. 按揭购房：如果选择按揭购房，可以将购房成本分摊到多年，从而减少一次性缴纳增值税的金额。

2. 赠与方式：如果房屋所有权人将房屋赠与给子女或者配偶，可以免征增值税。需要注意的是，赠与时需要满足一定的条件，比如赠与方和受赠方之间存在特定的亲属关系。

3. 所有权变更：如果房屋所有权人将房屋转移给自己的公司或者个体工商户，可以通过增值税专用发票抵扣增值税，从而减少缴纳的金额。

4. 降低房屋评估价值：在房屋评估时，可以尽可能降低房屋评估价值，从而减少应纳税额的金额。

总结

二手房增值税是在二手房交易过程中需要缴纳的税费，按照国家税务总局的规定，可以根据成交价格和购房成本计算应纳税额。如果二手房持有时间满两年，则可以免征增值税。对于二手房买家来说，可以选择按揭购房、赠与方式、所有权变更或者降低房屋评估价值等方法来避免或减少增值税的缴纳。